90后晋升购房主力房价还有10年安全期

袁媛

数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。但观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。在投资需求减弱、自住需求成为支撑的当下，中国楼市是否会因刚需的减少而逐渐式微？

人口增长率越低的城市越危险

毋庸置疑的是，人口增长越快，购房需求越稳定；而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

一线大城市因为有外来人口的流入，这个问题并不那么严重，但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如，三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现40岁以上中老年人占比最高、年轻人口不足的现象。由于这些城市人口增速已经很低，未来楼市需求的减弱是不可避免的。

这也可以解释为什么在“9·30”、“3·30”新政后，很多二、三、四线城市仍然未能回暖。刘渊认为，大多数二、三线城市过去几年中发展过快，土地供应、新房建设与销售量均大幅增长，使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之，很多二、三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下，却卖出去比一线城市更多的房子。

但是，多数二、三线城市人口增长却比一线城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增长，缺乏持续稳定的新增居住需求。因此，在整体供大于求的情况下，即使有政策刺激，市场也不会轻易回升。

房价还有10年安全期

如果说土地红利、人口红利都递减了，甚至消失了，那究竟怎么判断房价会不会大涨或者大跌？

某研究机构对此进行了分析，分析显示，从居民部门利息保障倍数来看，中国现在处于绝对安全位置。临界点是1.5倍，而中国目前实际是11倍，远远超过1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走，要走到1.5倍的可能性几乎不存在。从这个指标基本可以判断未来10年就是安全的；

第二个指标，新房名义市值对居民最大购买力，这个指标没有上一个指标那么好，但是相对处于好的位置，在安全临界点上，最近三年这个指标呈现向下趋势。

从这两个指标来看，住宅行业未来十年总体来看是安全的，基本不会发生房价断崖式下跌、泡沫破灭；但10年后，需求将可能难以支撑房价。

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